Виктор Лапин, основатель Академии по инвестициям в недвижимость для брокеров, инвесторов и девелоперов:
— В последние годы у россиян растет интерес к коллективным инвестициям в коммерческую недвижимость. Это механизм, который открывает широкому кругу инвесторов доступ к доходным активам, с которыми ранее работали только профессионалы. В этой статье я расскажу о таких инвестициях подробнее.
Что такое коллективные инвестиции в коммерческую недвижимость
Коллективные инвестиции в коммерческую недвижимость — это метод инвестирования, при котором группа людей объединяется для совместной покупки объектов и управления ими.
Часто вместо того чтобы вложить всю сумму в один объект, инвесторы покупают доли в разной недвижимости. Это снижает финансовые риски для каждого из них, а также позволяет инвестировать в объекты, которые могли быть недоступны для покупки в одиночку из-за высокой стоимости.
При коллективном инвестировании обычно используется краудфандинговая платформа, где инвесторы выбирают подходящие активы. Каждый объект недвижимости может быть разбит на доли разной стоимости, что позволяет инвесторам делать покупки в соответствии с финансовыми возможностями. Как только собирается нужная сумма, создается ЗПИФ — закрытый паевой инвестиционный фонд. И уже он приобретает недвижимость от имени инвесторов.
Особенность коллективных инвестиций в том, что управление недвижимостью берет на себя управляющая компания. Вкладчики в этом не участвуют, но регулярно получают выплаты за счет сдачи объектов в аренду.
Такой способ инвестирования позволяет получать стабильный пассивный доход при минимальных затратах.
Коллективное инвестирование позволяет распределить риски и снизить входные барьеры для инвесторов, позволяя работать с высокодоходными активами, которые раньше были недоступны широкой аудитории.
Появление профильных онлайн-платформ делает процесс инвестирования проще и доступнее, привлекая на рынок коммерческой недвижимости новых участников.
Преимущества и недостатки коллективных инвестиций
В свете сказанного выше неудивительно, что этот способ инвестирования набирает популярность.
У него достаточно весомых преимуществ:
- Низкий порог входа. Коллективные инвестиции в коммерческую недвижимость позволяют стать инвестором, не имея больших сумм. Первоначальные вложения могут составлять около 300 тыс. рублей.
- Высокая доходность. Инвестиции в коммерческую недвижимость часто дают доходность, превышающую 10% годовых. Это привлекает инвесторов, стремящихся к получению стабильного пассивного дохода.
- Прозрачность. Перед инвестированием в коммерческую недвижимость можно ознакомиться с полной документацией по объекту. После вложения инвесторы регулярно получают отчеты об управлении объектом.
- Безопасность. Деятельность закрытых паевых инвестиционных фондов (ЗПИФ) регулируется законодательством, что дает инвесторам определенный уровень защиты и своих прав, и безопасности вложенных средств.
- Пассивный доход. Поскольку вы не принимаете личного участия в управлении недвижимостью, то остается просто ежемесячно получать доход. Все связанные с управлением объектом аспекты, включая аренду и обслуживание, управляющая компания берет на себя.
- Диверсификация портфеля. Инвестиции небольших сумм через коллективные фонды позволяют диверсифицировать свой портфель. Вы вкладываетесь в несколько объектов недвижимости, а значит, сокращаете риски по сравнению со ставкой на один актив.
Кроме того, грамотное распределение позволяет увеличить доходность портфеля, а также сделать инвестиции более стабильными.
Но у коллективных вложений в коммерческую недвижимость есть и свои недостатки.
Основные минусы:
- Нет влияния на процессы. Инвесторы не имеют возможности влиять на выбор арендаторов, условия и продолжительность аренды и другие аспекты управления объектом. УК сама принимает решения, и инвесторы не могут их изменить, даже если не согласны.
- Комиссии. Чаще всего краудфандинговые платформы удерживают с инвесторов комиссию. Плату за услуги берет и управляющая компания. Могут быть и другие комиссии: депозитарию, оценщикам и регистратору. Это уменьшает общую доходность для инвесторов.
Почему в коммерческую недвижимость инвестировать выгоднее, чем в жилую
В России устоялся стереотип, что надежнее инвестировать в жилую недвижимость. Его появление связано с тем, что людям оказалось проще понять принцип взаимодействия с ней: нужно купить квартиру, пожить в ней самому и продать либо найти арендатора и сдавать, получая пассивный доход.
При этом зачастую такая недвижимость покупается в ипотеку, и большая часть получаемых денег идет на погашение кредита. А если с арендаторами не повезет, владелец и вовсе может оказаться в минусе, ведь денежные и временные затраты на ремонт способны перечеркнуть все его финансовые планы.
Коммерческая недвижимость обычно обладает более высокой доходностью по сравнению с жилой.
Во-первых, арендная ставка за коммерческие объекты выше, что увеличивает потенциал получения прибыли для инвесторов.
Во-вторых, коммерческая недвижимость стабильна и предсказуема в плане доходности, если вы рассматриваете длительный промежуток времени.
Если рынок жилой недвижимости подвижен и сильно подвержен влиянию внешних факторов, то коммерческий сегмент дает больше гарантий.
Здесь арендатор тщательно выбирается управляющей компанией, договор с ним заключается на длительный срок, и это делает доход регулярным и стабильным.
Третье преимущество коммерческих объектов — в большей масштабности и возможности применять разные инвестиционные стратегии. Вы можете инвестировать как в офис в деловом центре, так и в складское помещение за городом. Это позволяет выбирать объекты с учетом собственных предпочтений и инвестиционных стратегий.
Кроме того, коммерческая недвижимость требует меньших затрат на обслуживание, чем жилая. Ее владельцам не нужно беспокоиться о поддержании жилых стандартов, проведении регулярного ремонта и взаимодействии с арендаторами в той же степени, что и владельцам жилой недвижимости.
Наконец, коммерческая недвижимость имеет большие перспективы для роста в цене. Развитие инфраструктуры, увеличение торгового трафика и другие факторы могут повысить ее стоимость и, следовательно, принести большую прибыль владельцам.
Во что же именно инвестировать?
Чаще всего на этом рынке инвесторы вкладывают деньги в офисы, торговые и производственно-складские объекты.
Это сегменты с высоким потенциалом доходности и стабильным спросом, которые подходят и для коллективного инвестирования, поскольку приносят стабильный доход и при этом позволяют вкладывать относительно небольшие суммы.
Офисы
Офисная недвижимость остается одним из самых популярных выборов для инвестиций. Это объясняется стабильным спросом на офисные помещения.
Инвестиции в офисы считаются относительно безопасными, так как договоры аренды заключаются на длительный срок, а значит, приносят стабильный доход. В 2023 году средняя доходность инвестиций в офисную недвижимость составила около 9,5–10,5% годовых.
Торговые помещения
Торговая недвижимость — ТЦ, уличный ретейл и супермаркеты — также привлекает инвесторов. Торговые помещения, которые создают места для розничных продаж, остаются востребованными, даже учитывая рост рынка онлайн-коммерции.
В 2023 году средняя доходность инвестиций в торговую недвижимость была на уровне 9,5–10,5% годовых.
Производственно-складские объекты
Производственно-складская недвижимость — один из наиболее быстро развивающихся сегментов. Рост электронной коммерции и изменения в логистических процессах подтолкнули спрос на складские помещения.
В 2023 году средняя доходность инвестиций в складскую недвижимость оценивалась примерно в 22% годовых.
Какие краудфандинговые платформы использовать?
Расскажу о трех краудфандинговых платформах, которые сейчас популярны у инвесторов.
Simple Estate
Минимальная сумма инвестиций: от 100 тыс. рублей.
Доход: от 10 до 13% годовых.
Принцип работы: Simple Estate позволяет вкладывать деньги в коммерческую недвижимость через механизм коллективных инвестиций.
Эксперты платформы занимаются поиском, анализом и управлением объектами, что освобождает инвесторов от необходимости проводить собственные исследования и вести переговоры.
Инвесторы могут приобретать доли в объектах даже с небольшим капиталом, так как покупка производится в складчину с другими желающими.
Aktivo
Минимальная сумма инвестиций: от 370 тыс. рублей.
Доход: от 11% годовых.
Принцип работы: Aktivo занимается поиском и подбором коммерческой недвижимости, которая гарантированно будет приносить прибыль за счет уже имеющейся базы арендаторов объекта.
Инвесторы могут самостоятельно зарегистрироваться на сайте, выбрать интересующий фонд и количество паев и заключить договор. Платформа предоставляет возможность получать инвестиционный доход ежемесячно.
Rentaved
Минимальная сумма инвестиций: от 500 тыс. рублей.
Доход: от 15% годовых.
Принцип работы: специализация компании Rentaved — инвестирование в различные типы недвижимости: от объектов редевелопмента до жилых объектов за границей.
Инвесторы могут выбирать между двумя формами участия: договором инвестиционного займа или участием в ЗПИФ.
Для обеспечения безопасности инвестиций объекты проходят проверки, включая анализ юридической и финансовой документации, оценку рисков и потенциала роста стоимости.
Как начать коллективно инвестировать в коммерческую недвижимость
Задумались об инвестициях, но не знаете, как начать этот процесс? Вот небольшой пошаговый гайд для тех, кто хочет освоиться в этой области.
- Определите цели и бюджет. Прежде всего определитесь с тем, чего вы хотите достичь с помощью инвестиций в коммерческую недвижимость. Например, это может быть получение дополнительного дохода, создание пассивного денежного потока или диверсификация инвестиционного портфеля. Затем определите, сколько вы готовы инвестировать. Это поможет выбрать подходящий тип недвижимости и фонд.
- Изучите рынок и выберите подходящий фонд. Ознакомьтесь с текущими трендами, перспективами и рисками рынка коммерческой недвижимости. Выберите подходящий коллективный инвестиционный фонд и краудфандинговую платформу.
- Ознакомьтесь с условиями инвестирования. Внимательно изучите правила работы выбранного фонда: минимальный входной порог, срок инвестирования, ожидаемую доходность, структуру расходов и комиссий.
- Откройте счет и внесите деньги. После выбора фонда откройте счет в управляющей компании или на выбранной онлайн-платформе. Внесите туда необходимую сумму.
- Следите за результатами и диверсифицируйте портфель. Регулярно отслеживайте свои инвестиционные результаты и ситуацию в целом на рынке. По возможности диверсифицируйте портфель, инвестируя в различные виды коммерческой недвижимости или в разные фонды.
- Продолжайте обучаться и получать опыт. Инвестирование — долгосрочный процесс. Постоянно изучайте новые возможности, которые предлагает рынок коммерческой недвижимости. Старайтесь понимать и анализировать влияющие на него факторы, чтобы принимать более обоснованные инвестиционные решения.
Мнение редакции может не совпадать с мнением автора.
